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Spekulationsfrist

SPEKULATIONSFRIST

Spekulationsfrist ist die umgangssprachliche Bezeichnung für die Veräußerungsfrist oder mindestens vorgeschriebene Haltedauer im deutschen Einkommenssteuerrecht. Zum Tragen kommt diese Frist bei privaten Veräußerungsgeschäften wie z.B. dem Verkauf eines Hauses von privat. Für gewerbliche Verkäufer hat die Spekulationsfrist keine Relevanz - sie müssen Gewinne in jedem Fall versteuern.


Wird in Deutschland eine Sache von Privatpersonen verkauft, ist es gegebenenfalls möglich, dass der dabei erzielte Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden muss. Dieser Fall tritt dann ein, wenn es sich bei der verkauften Sache nicht um einen Gegenstand des alltäglichen Gebrauchs sondern um ein Wirtschaftsgut handelt. In Ermangelung einer klaren Definition des Begriffes Wirtschaftsgut hat der Gesetzgeber für bestimmte Güter Fristen zwischen Erwerb und Verkauf derselben gesetzt. Werden die Güter innerhalb dieser Frist (Spekulationsfrist) veräußert, muss der erzielte Gewinn versteuert werden. Für Häuser, Wohnungen, Grundstücke, Eigentums- und Miteigentumsanteilen an Immobilienfonds und vermieteten Immobilien sowie für das Erbbaurecht gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Konkret bedeutet das: Zwischen dem Erwerb des Gutes und dessen Veräußerung muss mindestens ein Zeitraum von zehn Jahren liegen, damit der mit dem Verkauf erzielte Gewinn nicht versteuert werden muss. Zu beachten ist, dass die Frist vom Finanzamt taggenau berechnet wird. Anzugeben sind Gewinne aus diesen sogenannten Spekulationsgeschäften bei der Einkommenssteuererklärung unter dem Punkt sonstige Einkünfte. 

Um private Verkäufer ohne Spekulationsabsichten nicht zu übervorteilen, hat der Gesetzgeber eine Sonderregelung für privat genutzte Immobilien und Grundstücke vorgesehen. Sie besagt, dass der Verkauf dieser Güter grundsätzlich steuerfrei erfolgen kann. Eine weitere Sonderregelung gilt, wenn eine Immobilie erst vermietet und dann vom Eigentümer privat genutzt wird. In diesem Fall liegt die Spekulationsfrist bei zwei Jahren: Im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor muss der Eigentümer das Gut selbst nutzen, um der Steuerpflicht zu entgehen. 
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Ist der Verkauf einer nicht selbst genutzten Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks in der Spekulationsfrist nicht zu vermeiden, können etwaige Verluste steuerlich geltend gemacht werden und die Steuerlast mindern. Zu derartigen Verlusten zählen zum Beispiel Vorfälligkeitsentschädigungen und weitere Kosten, die bei der Kündigung des Immobiliendarlehens anfallen können.