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Waldemar Wiora
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Sachwert

SACHWERT

Der Sachwert verkörpert den Gebrauchswert von Gütern wie Häusern, Grund, Maschinen oder Schmuck. Er ist unabhängig von Geldwertschwankungen wie Inflation.


Der Begriff impliziert eine Loslösung vom Marktwert. Die Höhe des Sachwerts ist daher schwer ermittelbar. In der Regel werden die Anschaffungskosten ermittelt. Von diesem wird die Abnutzung des Wirtschaftsguts abgezogen. Auf diese Weise kann ein angemessener Wert am Stichtag der Erhebung ermittelt werden. Daraus ergibt sich ein fundamentaler Unterschied zwischen Sachwert und Marktwert. Die Frage, welche Bewertung eines Objekts sinnvoller ist, richtet sich nach der Höhe des Marktpreises. Von Fall zu Fall kann eine Bewertung nach Marktwert vorteilhafter sein, wenn beispielsweise die Nachfrage nach einem Objekt steigt und sich daraus ein Wertzuwachs ergibt, der den Sachwert übersteigt. 

Als Rechtsgrundlage bei der Sachwertermittlung gelten § 194 BauGB und die Immobilienwertermittlungsverordnung. Aus der Letzteren ergeben sich die Verfahrensgrundsätze bei der Wertermittlung. Zu diesen zählen die Ermittlung der erforderlichen Daten und die Anwendung des geeigneten Verfahrens wie Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren. Entscheidend ist hierbei die Aussagekraft des gewählten Verfahrens. In der Vergangenheit wurde oft die sogenannte Berliner Methode zur Wertermittlung herangezogen. Bei ihrer Anwendung wird das arithmetische Mittel zwischen Sachwert und Verkehrswert gebildet. Heute gilt diese Methode als sachlich unbegründet, da bei ihr die Aussagekraft der verschiedenen Methoden unberücksichtigt bleibt. 
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Der Vorteil der Sachwertermittlung liegt in der einfachen Kapitalisierung einer unbelasteten Immobilie. Nach einem vereinfachten Verfahren erhält der Eigentümer nach der üblichen Prüfung innerhalb weniger Wochen Bescheid, ob er das Objekt beleihen kann. In der Regel ist eine Auszahlung von 25 Prozent des Sachwerts möglich, wobei die übrigen 65 Prozent der Refinanzierung dienen. Dem Eigentümer entstehen aus dieser Form der Kapitalisierung keine weiteren Belastungen. Der Schwerpunkt der Bonitätsprüfung liegt allein auf dem Sachwert der Immobilie und nicht beim Einkommen des Eigentümers.