Sofortkontakt? +49 6421 1667562
TelefonTelefon
Sofortkontakt?
Sanierungsgebiet

SANIERUNGSGEBIET

Als Sanierungsgebiet wird ein von der Gemeinde durch Beschluss in Form einer Sanierungssatzung förmlich festgelegtes Gebiet bezeichnet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll. Der Ablauf der Gebietsausweisung und die Verfahrensarten sind im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.


Die Maßnahmen sollen dazu dienen, die in einem städtischen oder ländlichen Gebiet vorhandenen Missstände in städtebaulicher Hinsicht zu beheben. Dazu gehören unter anderem die Schaffung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse wie die Belichtung und Besonnung, die Belüftung, die bauliche Beschaffenheit, die Zugänglichkeit von Grundstücken aber auch die Beschaffenheit aus energetischer Sicht. Auch soll die Funktionsfähigkeit des festgelegten Gebietes hinsichtlich des Verkehrs und der infrastrukturellen Erschließung wieder hergestellt werden. Zudem erfordert der Strukturwandel der Landwirtschaft und der gewerblichen Wirtschaft eine Begleitung durch städtebauliche Maßnahmen. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind für das Allgemeinwohl erforderlich. 

Bei der Formulierung von städtebaulichen Zielen für das Sanierungsgebiet sind die Erhaltungssatzungen aus dem deutschen Baurecht zu beachten. Die städtebaulichen Eigenarten des Areals dürfen durch die Sanierung nicht verloren gehen. Die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung muss im Wesentlichen erhalten bleiben. Zweck der Sanierung darf deshalb nicht sein, das Mietniveau so stark ansteigen zu lassen, dass die heimische Bevölkerung das Gebiet nach der Sanierung verlassen muss. 

Die Typen der Sanierungsgebiete sind sehr unterschiedlich in ihrer Ausprägung und reichen von Stadt- oder Ortskernen bis hin zu Großsiedlungen. Auch Wohngebiete der Gründerjahre oder Industrie- und Gewerbebrachen können unter die Sanierungsgebiete fallen. 

In Ostdeutschland waren seit 1991 fast alle Stadtzentren mit historischen Stadtkernen oder Altstadtgebiete zu Sanierungsgebieten erklärt worden. Seit 1993 wurden ebenfalls große Wohngebiete aufgrund vorhandener funktionaler Schwächen einbezogen. Infolge des zunehmenden Leerstandes in den Plattenbausiedlungen begann man seit 1997 mit dem so genannten perforierten Stadtumbau. Im Rahmen einer umfassenden Stadterneuerung wurden Wohnungen in Sanierungsgebieten teilweise abgerissen und das Umfeld des Stadtteils beispielsweise durch Begrünungsmaßnahmen aufgewertet. Mittels kleinräumigem Rückbau und Abriss wurde die Baudichte im Sanierungsgebiet systematisch verringert, ohne dabei die vorhandenen städtebaulichen Strukturen aufzugeben. 

Diese Form der Stadterneuerung wurde z.B. in Dresden erfolgreich umgesetzt. Sie hat sich als wirkungsvolles Mittel zur Bekämpfung von enormen Leerständen und Brachflächen in den ostdeutschen Städten bewährt. Auch wenn es sich strenggenommen um aufeinander abgestimmte Einzelmaßnahmen innerhalb des Sanierungsgebietes handelt, ist eine gemeinsame Vision für den Erfolg der Stadterneuerung unumgänglich. 

Im Westen Deutschlands begann die städtebauliche Erneuerung schon in den 1960er Jahren als kommunale Schwerpunktaufgabe und erfolgte hier bis in die 1990er Jahre. Oft wurden in großen Städten die Zentren dabei nicht beteiligt. Diese Gebiete waren aufgrund eigener städtebaulicher Dynamik von Gastronomie, Handel, Dienstleistung und Kultur nicht mehr sanierungsbedürftig. Mittlerweile sind besonders in Wohngebieten städtebauliche Funktionsschwächen wahrzunehmen und machen einen Stadtumbau erforderlich. 

Bei der Ausweisung der Sanierungsgebiete ist zu beachten, dass die Areale so zu begrenzen sind, dass sich eine Sanierung zweckmäßig umsetzen lässt. Dabei können einzelne, von der Sanierung nicht betroffene Grundstücke ganz oder teilweise ausgeschlossen werden. Ist es notwendig, außerhalb des Sanierungsgebietes Flächen für Ersatzbauten oder -anlagen zur Unterbringung von Betrieben oder Bewohnern in Anspruch zu nehmen, kann die Gemeinde dafür geeignete Gebiete festlegen. Auch Flächen für Gemeindebedarfs- oder Folgeeinrichtungen können im Rahmen der Stadterneuerung zweckgebunden festgesetzt werden. Bei der Festlegung der Frist für die Sanierungsmaßnahmen sollen 15 Jahre nicht überschritten werden. Diese Frist kann bei Bedarf durch Beschluss verlängert werden. 

Grundsätzlich ist zwischen dem klassischen Sanierungsverfahren und dem vereinfachten Sanierungsverfahren zu unterscheiden. Dem umfassenden oder auch klassischen Sanierungsverfahren liegt ein bodenpolitischer Gedanke zu Grunde. Es handelt sich um eine Stadterneuerung im engeren Sinne. Die aufgrund der Sanierung erfolgten erheblichen Verbesserungen im Gebiet haben eine Bodenwertsteigerung zur Folge. Der Grundstückseigentümer hat den Ausgleichsbetrag in Geld nach Abschluss der Durchführung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme an die Gemeinde zu entrichten. 

Der Ausgleichsbetrag ist im § 154 BauGG geregt und stellt die Differenz zwischen dem sogenannten Anfangswert und dem Endwert dar, also dem Zustand vor und nach Durchführung der Sanierung. Maßgeblich ist dabei der Tag, an dem die Sanierung beendet wurde und die Sanierungssatzung durch den Stadtrat aufgehoben wurde. Obwohl die Eigentümer in Sanierungsgebieten im Allgemeinen von den Wertsteigerungen ihrer Immobilien profitieren, stellt der Ausgleichsbetrag in vielen Fällen eine unvorhergesehene Belastung dar, die oft bei der Objektfinanzierung nicht einkalkuliert wurde. Kommunen sind gesetzlich dazu verpflichtet, den Ausgleichsbetrag zu erheben, haben aber in gewissen Grenzen Einfluss auf ihre Höhe und Fälligkeit. Bei mit einem Erbbaurecht (Erbpacht) belasteten Grundstücken muss der Ausgleichsbetrag von dem Eigentümer bezahlt werden, der im Grundbuch eingetragen ist. Falls die Immobilien nach Abschluss der Sanierung verkauft wird, geht die Pflicht, den Ausgleichsbetrag zu zahlen, nicht auf den Käufer über. 

Beim klassischen Sanierungsverfahren werden im Gegensatz um vereinfachten Sanierungsverfahren im Sanierungsgebiet zur Finanzierung der Sanierung keine Erschließungsbeiträge erhoben. Das vereinfachte Sanierungsverfahren kommt nur dann in Betracht, wenn keine oder sehr geringe Steigerungen des Bodenwertes zu erwarten sind. In dem Fall kann die Gemeinde bei zum Beispiel der Erneuerung einer Straße von den Straßenanliegern ggf. Erschließungsbeiträge gemäß kommunalem Abgabegesetz (KAG) erheben. 

Der Verfahrensgang gliedert sich in die Vorbereitung mit Untersuchungen, Planungen, Erstellen eines Sozialplans, Erörterungen und der Satzung, der Durchführung mit den Bau- und Erschließungsmaßnahmen und dem Abschluss der Sanierung. Die Durchführung des Verfahrens liegt im Aufgabenbereich der Gemeinde, die sich meistens eines Sanierungsträgers bedient. Sanierungsträger oder Entwicklungsträger sind in der Regel treuhänderisch tätig. Sie arbeiten also im eigenen Namen, aber auf Rechnung der beauftragen Gemeinde. Die Sanierung der Häuser privater Bauherren im Sanierungsgebiet obliegt in deren eigener Verantwortung. 

Mittels Finanzierungs- und Fördermittel in Form von Städtebauförderungsmitteln können städtebauliche Sanierungsmaßnahmen unterstützt werden. Durch die jeweiligen Bundesländer und deren Länderprogramme erhalten die Gemeinden diese Städtebauförderungsmittel. Vom Bund erhalten die Länder zu ihren Programmen Zuschüsse. Für unrentierliche Kosten können private Bauherren im Sanierungsgebiet von den Gemeinden eine Förderung in Form eines Zuschusses oder Darlehens für die Sanierung erhalten. Ein Rechtsanspruch besteht allerdings nicht. Eigentümer von Immobilien in Sanierungsgebieten können Steuervorteile nutzen, indem sie die Herstellungskosten der Sanierung absetzen. Die gesetzlichen Regelungen sind vergleichbar mit denen von Denkmalschutz Immobilien. Vorrausetzung ist, dass die Baumaßnahmen im Vorfeld behördlich abgesegnet wurden. 

Täglich aktualisierte Denkmalimmobilien mit hoher Abschreibung und Denkmalschutz Immobilien finden Sie auf unseren Projektseiten.