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Bausubstanz

BAUSUBSTANZ

Der Begriff Bausubstanz beschreibt zum einen die Substanz eines einzelnen Gebäudes, zum anderen kann damit die gesamte Bausubstanz einer Stadt, eines Wohnviertels beschrieben werden. Der Wortteil "Substanz" leitet sich ab vom lateinischen Wort substantia, was soviel bedeutet wie "das, woraus etwas besteht".


Der Begriff Substanz wird in vielen Bereichen verwendet, als Bausubstanz jedoch ausschließlich in Bezug auf Gebäude. Er kommt sowohl in der Denkmalpflege als auch im Bauwesen zur Anwendung und bezeichnet den materiellen Bestand von kompletten Gebäuden beziehungsweise Gebäudeteilen. 
 

Bausubstanz in der engeren Definition

Bausubstanz ist definiert als das, woraus Bauwerke bestehen. Alle Erscheinungen der Gebäude leiten sich davon ab. Sie besteht dauerhaft und von anderen Dingen unabhängig. Sie weist bestimmte Eigenschaften auf und ist durch nutzungsabhängige Einflüsse, wie beispielsweise Verschleiß, einem steten Wandel unterworfen. Sie unterliegt auch unabhängigen Einflüssen, insbesondere den Naturkräften. 
 

Bausubstanz in der weiter gefassten Definition

Auch in Bezug auf eine Ansammlung von Gebäuden, beispielsweise einem bestimmten Stadtviertel, wird der Begriff Bausubstanz verwendet. Häufig fällt der Begriff in Zusammenhang mit historischen Gebäuden, hier handelt es sich folgerichtig um historische Bausubstanz. Die Definition des Begriffs "historisch" in diesem Zusammenhang weit gefasst, unter den Begriff der historischen Bausubstanz zählen gemeinhin nicht ausschließlich wahrhaft historische Gebäude profaner oder sakraler Art, die bereits auf mehrere Jahrhunderte zurückblicken können, sondern auch Gebäude, die etwa bis zur Mitte des vorigen Jahrhunderts erbaut wurden. 


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Wichtig für die Bewertung von Immobilien

Der Wert einer Immobilie ist abhängig von vielen Faktoren. Angebot und Nachfrage auf dem örtlichen Immobilienmarkt bestimmen den Preis, der unter anderem von der Lage und Ausstattung beeinflusst wird. Eine ausgesprochen große Rolle spielt in dieser Hinsicht die Bausubstanz. Eine gesunde Bausubstanz erweist sich als wertsteigernd, eine mangelhafte Bausubstanz hat eine deutliche Wertminderung zur Folge. Die Bewertung der Bausubstanz kann durch Fachleute vorgenommen werden. Diese können im Falle der mangelhaften Bausubstanz Prognosen über den zu erwartenden Sanierungsaufwand abgeben. 
 

Bausubstanz und Wärmedämmung

Die Bausubstanz kann auch zur Berechnung von Folgekosten herangezogen werden, beispielsweise, wenn der K-Wert berechnet wird. Dieser Wert ist der Wärmedurchgangskoeffizient, er gibt Aufschluss über die Wärmedämmung eines Gebäudes. Diese steht wiederum in Abhängigkeit zur Bausubstanz. Bei einer solchen Betrachtung werden die wärmeleitenden Eigenschaften der vorhandenen Bausubstanz geprüft, um Vorschläge zur Optimierung einbringen zu können. Zunächst werden die realen Kosten beziffert, die als Unterhaltungskosten bei der vorhandenen Bausubstanz zu erwarten sind. Anschließend kommen diejenigen Kosten in Anrechnung, die eine Wärmedämmung der vorhandenen Bausubstanz verursachen würde, beispielsweise Kosten einer kompletten Außendämmung oder einer effektiven Innendämmung. Bei dieser Betrachtungsweise muss selbstverständlich in relativ großen Zeiträumen gerechnet werden, denn die Dämmung vorhandener Bausubstanz ist eine Investition in die Zukunft und hat auf mehrere Jahrzehnte bestand. 
 

Beurteilung der Bausubstanz

Die Beurteilung von Bausubstanz bezieht sich in der Regel auf die Begutachtung eines bestimmten Gebäudes. Diese kann im Zuge des Immobilienerwerbs nötig werden, wird jedoch auch im Zusammenhang mit dem Denkmalschutz durchgeführt. Insbesondere die im Hinblick auf den Denkmalschutz in Auftrag gegebenen Beurteilungen können sich auf mehrere Gebäude oder Gebäudekomplexe erstrecken. Der mit der Beurteilung beauftragte Bausachverständige erkennt bei einer Ortsbegehung die Anzeichen verborgener Mängel. Diese Begehung und eingehende Begutachtung umfasst das gesamte Gebäude. Die Beurteilung der vorhandenen Bausubstanz ist für Kaufentscheidungen relevant. Große Bedeutung kommt der Beurteilung der Bausubstanz im Denkmalschutz zu. Die Beurteilung durch den Bausachverständigen wird herangezogen, um in Zusammenarbeit mit dem Amt für Denkmalschutz einzuleitende Maßnahmen zur Erhaltung wertvoller Bausubstanz abzustimmen.