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Waldemar Wiora
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Spekulationssteuer Immobilien

SPEKULATIONSSTEUER IMMOBILIEN

Viele Investoren, die sich für denkmalgeschützte Immobilien entscheiden und diese als Kapitalanlage erwerben, denken bereits zum Zeitpunkt der Anschaffung über einen späteren Immobilienverkauf mit Gewinnsteigerung nach.

Der Gewinn aus einer Veräußerung unterliegt dem Einkommenssteuergesetz, kann unter bestimmten Bedingungen aber durch die eingeführte Spekulationsfrist steuerfrei sein.

Fakten zur Spekulationssteuer Immobilien

Private Investoren genießen beim Verkauf denkmalgeschützter Immobilien einen steuerlichen Vorteil. Damit dieser zum Tragen kommt, sind einige Aspekte zu beachten und die Spekulationsfrist einzuhalten. Um den Gewinn steuerfrei zu behalten und den Immobilienverkauf nicht als kostenintensive Veräußerung zu gestalten, ist der 10jährige Besitz als Grundlage in der Spekulationsfrist anzusehen. Die Frist wird ab dem Tag der Beurkundung der Kaufverträge gerechnet. Wird das Objekt vom Besitzer selbst bewohnt, fällt generell keine Spekulationssteuer Immobilien an und der Gewinn ist, auch wenn die Wertsteigerung sich mit hoher Performance zeigt, steuerfrei. Investoren denkmalgeschützter Gebäude, die die Immobilie nicht selbst bewohnen und einen Gewinn über eine Vermietung erzielen, sollten sich an der Frist orientieren und den Verkauf nicht vor Ablauf der 10 Jahresfrist in Erwägung ziehen. Ist ein früherer Verkauf geplant, kann nur die nachgewiesene Eigennutzung, die auch zum Verkaufszeitpunkt vorherrschen muss, eine Umgehung der steuerlichen Forderungen begünstigen.

Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen

Im Bereich Kapitalanlage steht für den Investor nicht die Eigennutzung, sondern der Wertzuwachs eines denkmalgeschützten Gebäudes im Vordergrund. Muss der Verkauf aus persönlichen Gründen, wie beispielsweise einer Scheidung oder eines finanziellen Engpasses vor Ablauf der Frist erfolgen, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung den angefallenen Gewinn aus der Veräußerung steuerrechtlich reduzieren. Weiter können in den ersten 3 Jahren vorgenommene Aufwendungen zur Modernisierung auf den Anschaffungspreis aufgerechnet und somit mit der Spekulationssteuer Immobilien verrechnet werden. Vermietete Objekte ermöglichen die jährliche Abschreibung aller Aufwendungen, die für die Anschaffung und Sanierung erbracht werden. Ein Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist beinhaltet in diesem Fall eine Zurechnung der Abschreibung zum Veräußerungsgewinn.

Unterschiede bei privaten und gewerblichen Investoren

Ein denkmalgeschütztes Objekt ist nicht nur für private, sondern auch gewerbliche Investoren interessant und kann sich als gute Kapitalanlage erweisen. Allerdings gilt im gewerblichen Bereich keine Vergünstigung, die den Immobilienverkauf steuerfrei realisieren und die Spekulationssteuer Immobilien umgehen lässt. Privatinvestoren, die nicht nur ein, sondern mehrere Objekte erwerben oder sich zum jährlichen Kauf von Immobilien als Kapitalanlage entscheiden, werden steuerlich auch dann gewerblich veranlagt, wenn die Anschaffung aus privaten finanziellen Mitteln getätigt und nicht mit dem Gewerbe im Zusammenhang betrachtet wird. Hier ist vom Investor selbst ein Nachweis zu erbringen, dass sich die Anschaffung der Objekte nicht im gewerblichen Bereich ansiedelt und der Immobilienverkauf daher keine Einnahme im Sinne eines Gewinns aus dem Gewerbebetrieb darstellt.

Gewinne steuerfrei zu erhalten ist für Investoren möglich, die in ihrer Performance von Anschaffung und Veräußerung der Immobilien keine Regelmäßigkeit erkennen und so den Anschein einer gezielt gewinnorientierten Investition erwecken lassen. Ab einer jährlichen Anschaffung von 3 Objekten geht das Steuerrecht von einer gewerblichen Ausrichtung aus. Das Steuerrecht besagt, dass eine Spekulationssteuer Immobilien rechtlich verankert ist und erst im Einzelfall geprüft wird, ob ein Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf versteuert werden muss oder ohne steuerliche Belastung vom Investor einbehalten werden darf.