AUFLASSUNGSVORMERKUNG

Mit der sogenannten Auflassung geht das Eigentum des Verkäufers auf den Käufer der Immobilie über. Der Begriff Auflassung bedeutet so viel wie Übereignung und beschreibt den formellen Eintrag ins Grundbuch. Üblicherweise wird die Auflassung im notariellen Kaufvertrag geregelt und erfolgt etwa zwei Monate, nachdem der Kaufpreis für das Grundstück vom Käufer gezahlt wurde. Mit der Auflassung ist der Käufer rechtmäßiger Eigentümer des Grundstücks und wird als solcher im Grundbuch ausgewiesen. 

Da die Auflassung und der Abschluss des Kaufvertrags in der Praxis immer einige Wochen auseinander liegen, hat der Käufer die Möglichkeit, seinen Anspruch auf das Grundstück im Grundbuch zu reservieren. Dies geschieht durch die Auflassungsvormerkung. Wie der Name schon sagt, handelt es sich dabei um eine Vormerkung der Auflassung. Also um eine Vormerkung, die den baldigen Übergang des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer anzeigt. Bei der Vormerkung wird im Grundbuch vermerkt, dass für das Grundstück bereits ein Kaufvertrag existiert. Die Vormerkung schafft also Klarheit gegenüber Dritten und sichert die Ansprüche des Käufers. 

Durch die Auflassungsvormerkung ist das Grundbuch für den Verkäufer gesperrt. Ist die Vormerkung für das Grundstück eingetragen, darf der Verkäufer keine Änderungen mehr im Grundbuch vornehmen. Es ist ihm zum Beispiel nicht erlaubt, neue Belastungen auf das Grundstück einzutragen. Die Vormerkung schützt den Käufer auch bei einer Insolvenz des Verkäufers. Wurde keine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, könnte es sein, dass die Bank des Verkäufers bei finanziellen Problemen Anspruch auf die Immobilie erhebt. Liegt aber eine Vormerkung vor, kann dies nicht passieren. Die Auflassungsvormerkung reduziert also das Risiko für den Käufer. Es geht dabei um Probleme, die entstehen, wenn er den Vertrag längst unterschrieben hat. Mit der Auflassungsvormerkung kann er seine Rechte wirkungsvoll schützen. Schließlich möchte er das Grundstück genauso erwerben, wie er es laut Vertrag gekauft hat. Die Vormerkung sichert seine Interessen auf sehr einfache Weise. 

Es besteht keine Pflicht zur Vormerkung im Grundbuch. Niemand zwingt den Käufer zur Vormerkung, sie ist aber ratsam. Die Vormerkung ist auch dann sinnvoll, wenn keine Probleme mit dem Verkäufer zu erwarten sind. Dies liegt in erster Linie am Faktor Zeit, der immer mit einem gewissen Risiko behaftet ist. Der Käufer kann ja nie wissen, wie sich die Dinge entwickeln. Er hat auch keine Möglichkeit, den Gang der Dinge zu beschleunigen. Denn die Auflassung erfolgt in der Praxis nicht sofort, nachdem das Grundstück veräußert wurde. Sie findet in der Regel erst 4 bis 8 Wochen später statt. Die Vormerkung hilft dabei, die Zeit zu überbrücken, bis das Grundstück rechtlich und formal den Besitzer gewechselt hat. Es gibt viele Faktoren, die den Verkauf verzögern. Wird ein Grundstück gekauft, stellt das Finanzamt dem Käufer eine Bescheinigung aus, die seine Solvenz bezeugt. Es dauert oft mehrere Wochen, bis diese Bescheinigung vorliegt. Dem Käufer bleibt nichts anderes übrig, als zu warten. Diese Zeit kann und sollte er mit einer Auflassungsvormerkung wirkungsvoll absichern. In zwei Monaten kann viel passieren. Es können Faktoren auftreten, die noch nicht bekannt waren, als der Kaufvertrag geschlossen wurde. Im schlimmsten Fall kann der Verkäufer den Käufer sogar bewusst täuschen. All das kann mit einer Vormerkung verhindert werden.

Die Kosten für die Auflassungsvormerkung trägt derjenige, der das Grundstück gekauft hat. Sie sind aber so niedrig, dass es unklug wäre, sie zu sparen. Bei einem Kaufpreis von 100.000 € fallen gerade einmal 200 € für die Vormerkung an. Das Risiko lässt sich also mit geringen Kosten durch die Auflassungsvormerkung stark reduzieren. Formal zählen die Kosten der Vormerkung zu den Kosten der Anschaffung von Haus und Grundstück.